Понякога изглежда, че покупката на апартамент е приключила: договорът е подписан, парите са преведени и ключовете са получени. Но в действителност това е само началото. Сделките с недвижими имоти могат да бъдат оспорени дори години по-късно. И ако някой смята, че правата му са били нарушени – ще има възможност да се обърне към съда. Именно за това е предназначен давностният срок.
Това, което е важно да се разбере: изтичането на давностния срок не прави автоматично сделката безопасна, но ограничава възможността за нейното оспорване. Въпреки това и тук има нюанси. Нека разгледаме как действа и кои са тънкостите, които всеки купувач и продавач трябва да знае.
Какво представлява давностният срок?
По същество това е период от време, през който лице, което счита, че правата му са нарушени, може да се обърне към съда и да поиска сделката да бъде призната за недействителна.
След като той изтече, съдът може да отхвърли иска, но само ако другата страна – т.е. ответникът – изрично заяви това. Освен това срокът може да бъде възстановен, ако ищецът докаже, че го е пропуснал по уважителна причина. Такава причина може да бъде например сериозно заболяване или временна неработоспособност.
Нищожни и унищожаеми сделки: каква е разликата?
Всички сделки с недвижими имоти се разделят на две големи групи: нищожни и унищожаеми. Това е ключов момент, от който пряко зависи давностният срок.
- Безполезна сделка – е правно недействителна от момента на сключването ѝ. Например, ако един апартамент е продаден с фалшиво пълномощно, такава сделка е нищожна от самото начало. В същото време, за да отстраните последиците от нея (например да върнете апартамента на истинския собственик), все пак трябва да се обърнете към съда.
- Оспорвана транзакция – към момента на подписването й се счита за валидна, докато някоя от заинтересованите страни не поиска да я признае за недействителна по съдебен ред. Например, ако сделката е била сключена под натиск, тя ще бъде валидна до доказване на това обстоятелство.
Давностен срок за недействителни сделки: 3 години
Стандартният срок за предявяване на иск за недействителна сделка е три години от датата на сделката. Примери за такива случаи:
- Имотът е бил продаден с фалшиви документи.
- Сделката е в ущърб на правата на дете под 14-годишна възраст.
- Регистриране на собственост с преднамерено фиктивна цел (например “за татко”, за да се скрие имущество).
Спорни сделки: срокът е 1 година, но не е толкова просто
В този случай давностният срок е по-кратък – само една година. Но броенето започва не от датата на подписване на договора, а от момента, в който лицето е научило или е трябвало да научи за нарушаването на правата му.
Примери за спорни ситуации:
- Договорът е подписан под заплаха или изнудване.
- Човекът е бил подведен: обещавали са едно, а всъщност – съвсем друго.
- Апартаментът е продаден на непълнолетно лице на възраст между 14 и 18 години без одобрението на родителите.
- Не е получено съгласието на втория собственик, например съпруг или съпруга.
Капани: неочевидни причини за анулиране на транзакция
Има ситуации, в които формално всичко изглежда законно, но по-късно транзакцията може да бъде оспорена:
- При закупуване на апартамент със средства от майчинство продавачът е длъжен да разпредели дяловете на децата. Ако това не е направено, съществува риск от съдебен иск.
- Възможно е продавачът да е имал психически отклонения по време на сделката, въпреки че неговата правоспособност не е била официално ограничена.
- Единият от съпрузите е продал апартамент, придобит по време на брака, без писменото съгласие на другия. Това е основание за обявяване на сделката за недействителна.
В какви граници се прилагат сроковете?
Съгласно член 196 от Гражданския кодекс на Руската федерация максималният давностен срок за всяко гражданско дело е 10 години. Дори ищецът да не е знаел за нарушаването на правата му по основателна причина, след изтичането на 10 години той пак няма да може да се обърне към съда.
По този начин:
- За недействителни сделки – 3 години от датата на сключване.
- При оспорване – 1 година от датата, на която нарушението е станало известно.
- Максималният срок е 10 години, независимо от обстоятелствата.
Как да сведем до минимум рисковете?
Ето няколко стъпки, които ще ви помогнат да се предпазите предварително от потенциални съдебни искове:
- Проверете обекта в USRN – това ще ви даде информация за ограничения, тежести, предишни собственици и наличие на дялове в деца.
- Уверете се, че е налице съгласието на всички съсобственици. Особено ако апартаментът е закупен по време на брака.
- Свържете се с адвокат – той ще провери договора, ще открие потенциални слабости и ще ви посъветва за какво да внимавате.
- Проверете историята на продавача – особено ако случаят е свързан с дялов капитал, акции на непълнолетни лица или наскоро приключил развод.
Защо е важно да се разбере същността на крайните срокове?
Сделката с недвижим имот не е просто формалност, а една от най-значимите стъпки в живота. Непознаването на давностните срокове може да се превърне в загуба на собственост или нерви. А ако продавате – не е изключено след няколко години новият собственик да почука на вратата ви и да поиска обяснения.
Давността не е просто времева бариера. Тя е инструмент, който защитава интересите и на двете страни. И е добре да се използва съзнателно.
