Частни инвестиции в размер до 500 милиона рубли. Според резултатите от първата половина на 2025 г. 38 милиарда рубли, според предварителните данни от IBC Real Estate, възлизат на първата половина на 2025 г. Това, както казва нейният представител, е с 17% повече, отколкото беше година по -рано.
Core.XP казва, че инвестициите на не-ядрени играчи и свързани компании, включително големи, достигнаха 43 милиарда рубли през същия период. Те твърдят, че повече от година този индикатор е намалял с почти една трета. Това се дължи на факта, че през януари – юни 2024 г. беше затворена много голяма транзакция, която формира около половината от инвестицията. Каква сделка е това, Core.xp не се казва. Но без своето счетоводство общият обем на инвестициите от първата половина на 2025 г. би бил 1,5 пъти повече от миналата година.
Частните инвестиции в парично изражение нарастват главно поради увеличаване на цените на офисите, казва Екатерина Белова, ръководител на офис за недвижими имоти на IBC. Според Core.XP, според резултатите от първата половина на 2025 г., класовите центрове от клас А в Москва се повишиха с 10% до 410 000 рубли. на 1 кв. М (без ДДС). Обектите от клас за същия период се увеличават в цената с 15% до 285 000 рубли. За „квадрат“. Според Ricci средната цена за излагане на нови офиси се увеличава с 11% годишно до 485 000 рубли. на 1 кв. М (без ДДС). В същото време най -високото качество и съответно атрактивни предмети за купувачите се оценяват по -бързо.
Покупките на инвестиции от частни инвеститори нараснаха в абсолютни условия за една година, казват консултантите. Според Белова, с 2%. В продължение на шест месеца те, според IBC Real Estate, закупуват 95 000 квадратни метра. м в бизнес центровете на столицата. Ирина Хорошилова, ръководител на инвестиционния и капиталовия пазар на Core.XP Capital, уверява, че са закупили 43 000 квадратни метра. Помещенията в комплексите с датата на влизане през 2025 г. Директор за продажби и придобивания на отдела за недвижими имоти на Ricci Office Dmitry Antonov потвърждава, че интересът на частните инвеститори в инвестициите в бизнес центровете на Москва остава стабилно висок. Според неговите оценки делът на такива транзакции в офис сегмента е 55%, а в бизнес областите на капитала достига 70%.
Средният бюджет на частен инвеститор за края на половината от 2025 г. възлиза на приблизително 120 милиона рубли, казва Антонов. Според него той почти не се е променил от една година. Но до 89% от транзакциите, каза той, са имали до 200 милиона рубли. Подобна динамика показва постоянно търсене в сегмента „Малки блокове“, който позволява на частните инвеститори да формират диверсифицирани портфейли и ефективно да управляват активите, подчертава експертът.
Офиси вместо апартаменти
През последните три десетилетия руският пазар на недвижими имоти премина няколко етапа на развитие, всеки от които предлага на инвеститорите нови възможности, казва Елена Михаилова, ръководител на управлението на активите на аналитичния център Parus. Ако по-ранните хора, според нея, активно купуват апартаменти и изплащат инвестиции за 10 години, сега рентабилността на този сегмент е спаднала до 4-6%. Тогава инвеститорите преминаха към първите етажи на жилищните сгради, така нареченият готов за под наем бизнес с под наем, отбелязва тя. Но дори и там, с течение на времето рентабилността започна да се свива. Сега има вълна от инвестиции в офис сградите от клас А, отбелязва Михайлов.
Ръстът на частните инвестиции в офиси стимулира премахването на преференциална ипотека на 8%, която улеснява инвестициите в жилища, заяви Окана Мойсеева, заместник -търговски директор на търговските недвижими имоти A101. Рязкото увеличение на новите сгради, които ги направиха недостъпни за много инвеститори, също значително увеличи привлекателността на офис недвижимите имоти, добавят експертите. При средната цена на жилищата на елита от 2 милиона рубли. на 1 кв.м цена от 500 000 рубли. За „площада“ в бизнес центъра в същата зона вече не изглежда високо, обяснява партньорът на NF Group Алексей Новиков. В същото време 90% от офис помещенията на строителния етап се продават на вноски, добавя директорът на търговските недвижими имоти г -н Group Kermen Mastiev. Това намалява действителния праг за навлизане на този пазар до 20–40% от цената на партидата.
Peremnus на инвестиционното търсене на търговски недвижими имоти се потвърждава от директора на търговския отдел на Stone Kristina Nedra. Според нея това се улеснява от значително увеличение на цената на метър по време на строителството, стабилно търсене на наемане на офиси и увеличаване на лихвите за наем. При висококачествени проекти на входа на ранен етап разходите могат да се увеличат с 50% или повече, казва Иван Татаринов, изпълнителен директор на компанията за развитие на Glincom. Според Антонов растежът може да бъде по -висок – до 140%. Управляващият директор на компанията Ryabov Mancuals, Алексей Алешин, изчислява годишното увеличение на цената на метър по време на изграждането на бизнес център с около 15–20%. Ако инвестирате за една година, това е малко, тъй като процентите на депозитите вече са по -високи, твърди експертът. Но сградата на офиса, каза той, е построена 2-3 години, а инвестициите за такъв период вече са много по-интересни.
Трябва да се има предвид, че след експлоатация на бизнес център, темповете на растеж на цените са значително намалени. Според NF Group, през последните три години готовите офиси са се повишили средно само с 23% от 357 161 рубли. на 1 кв. М през първата половина на 2022 г. до 439 556 рубли. През януари – юни тази година. Освен това, от началото на 2025 г. цената на подобни помещения се е увеличила само с 1,2%. В клас А се регистрира дори малко намаление – с 0,2% до 450 000 рубли. на 1 кв. М.
За сравнение: Елитни нови сгради за същите три години добавят 49,6% от 1,5 милиона до 2,2 милиона рубли в цената. За „квадрат“.
Но в същото време цените на наемане на офис помещения наистина непрекъснато нарастват. Според Core.XP, през първата половина на 2025 г., отдаването под наем на висококачествени обекти (класове А и Б) средно се увеличи с 14%. Nikoliers говорят за 36%. Средната ставка на наем за офиси от клас А през 2025 г. ще се увеличи от 29 400 на 32 000 рубли. на 1 кв. М годишно, прогнозира Михаилов. Според нея това потвърждава постоянното търсене на висококачествени помещения. Той е особено забележим в първокласния сегмент – вътре в градинския пръстен и в рамките на третия транспортен пръстен, където залозите вече достигат 50 500 рубли. На 1 кв. М годишно, добавя експерт.
Основният двигател на развитието на офис сегмента е запазеният недостиг на пространство в ключовите бизнес области на столицата. Според Ricci този показател има исторически минимум от 3,3%.
В същото време, противно на страховете на експертите, разликите в процентите между офисите на малки частни инвеститори и бизнес центрове все още не са наблюдавани. Разходите за наем от „частни търговци“, според Core.XP, са 41 000 рубли. на 1 кв. М годишно (без разходи за ДДС и оперативни разходи), обхват – 35 000–63 000 рубли. Разработчиците на обекти с помещения на подобно ниво предлагат средно 40 000 рубли. на 1 кв. М годишно, но диапазонът е по -широк – от 30 000 до 77 000 рубли.
Подобна пазарна ситуация е особено привлекателна за частните инвеститори, които считат инвестициите в търговски недвижими имоти, за да поддържат капитал и да получат пасивен доход от наем, отбелязва Suborador. Офисите на Moiseev оценяват 13% годишно. Марина Гостева, заместник-ръководител на търговския отдел на Wind Wind Group, пояснява, че може да достигне 12–13% само „в отделни стаи“ в висококачествени бизнес центрове в исторически сгради след изкупуването. Средният процент на капитализация за цели обекти, според Антонов, сега е 11,5–12%, за отделни офис блокове в „малкия разрез“ – 9–10,5%. Според партньора на NF Group, Мария Зимина, частните инвеститори трябва да разчитат на печалба от 8–9%.
Но рентабилността не е единствената причина за инвестиране в офис недвижими имоти, казва Мастиев. Според него, поради недостига на помещения за наем и постоянно нарастващи залози, закупуването на пространство се превръща в все по -печелившо решение. Особено в най -популярните райони, като например Москва Сити. В резултат на това делът на крайните потребители на пазара на търговски недвижими имоти само от 2022 г. на 2024 г. се увеличи от 7 на 53%, казва експертът.
Офисите за лизинг на практика не се изграждат, казват експертите. Според Ричи, от 1,1 милиона квадратни метра. Помещенията, планирани за влизане през 2025 г., за тези цели са предназначени само 176 000 квадратни метра. m. Но повече от 700 000 квадратни метра се предлагат за продажба. М, изчислено в NF група. 28% от тях проекти с началото на продажбите през II четвърт от 2025 г. 10 проекта се продават изцяло, в 46 бизнес центъра се реализират от блокове и етажи. През годината офертите за продажба в продажба се увеличиха с 60%, каза Зимина. RICCI отчита два пъти растежа на индикатора.
Повечето разработчици преминаха към продажбата на офис пространство поради увеличаване на разходите за строителство и скъпо финансиране, казва Антонов. Значителен стимул също се превърна в градската програма за създаване на места за работа, добавя Зимин. В рамките на своята рамка бизнес центровете започнаха да се изграждат от жилищни разработчици, които са свикнали да продават района, а не да ги наемат, обяснява експертът.
В същото време оформлението на бизнес центровете, които се продават от блокове, са фокусирани предимно върху търсенето от малки частни инвеститори, казват експертите. Според Антонов зоната на офисите варира от 25 до 1000 квадратни метра. M и повече, но блокове от 60-200 квадратни метра се продават най-добре. М, особено сред частните инвеститори и малкия бизнес. В резултат на това вече помещенията са до 200 квадратни метра. M Форма 74% от настоящото предлагане в сравнение с 42% през периода 2022–2024.
